3月伊始，纽约曼哈顿。

富利地产投资管理公司，已经搬迁至自有物业——公园大道245号。

会议室里，林祖辉望着华洋参半的高级职员，觉得这个配置很不错；里面不少洋人高级职员，都是原来奥林匹亚约克公司的管理层，在里切曼的介绍人加盟富利地产投资管理。

“会议开始吧，先说说‘富利1号’投资的项目目标！”林祖辉淡定的说道。

在二月下旬，新时代集团顺利私募5亿美元的商业地产基金，林祖辉将这只基金交给了富利地产投资管理公司进行管理。当然，林祖辉是在亲自布局投资方向。

富利地产投资管理副总裁larry（拉里），进行了汇报：“BOSS，按照公司的投资大方向，我们找到了一个不错的项目。”

林祖辉点点头，然后示意继续。所谓大方向投资，就是优先考虑纽约大学周边的商业物业，而且最好是零售物业，即购物中心、商铺。他剽窃了巴菲特的创意，认为学校搬不走，那么周边的零售物业自然也会很快转旺。

拉里认真的汇报道：“RTC集团（美国资产重组托管公司）在上个月透露出消息，一块纽约大学城的零售物业打算出售，该物业目前无杠杆的收益率为10%（即不贷款购买）。”

不贷款收益率为10%，其实是偏低，意思若是贷款购买，减掉利息支出，收益率可能更低！

就在林祖辉觉得不是特别理想的时候，拉里接下来的话，让他眼前一亮。

“通过我们的调查，发现这个零售物业最大的客户，占据着20%的出租面积，但是每平方尺租金他们只需支付5美元，而其它租客的平均租金为70美元每平方尺。”

这就拉流量的做法，这个最大的客户一定是自带流量的大企业，所以才让原来的物业主如此让步。这种情况在商业地产中，非常常见。

比如伦敦‘金丝雀码头’项目的前期几幢写字楼，也有大量的超低租金的租客，这是希望带动整个项目的繁华的必要操作。

香江当然不需要，能给大企业打个八折，就已经是很大的让步了，谁让香江是寸土寸金。铜锣湾的租金，是曼哈顿第五大道的两倍。

林祖辉马上问道：“最大租户的合同什么时候结束？”

拉里说道：“还有九年到期”

九年到期，这个最大的租客不可能搬走，毕竟长期建立的老客户是一笔重大财富。那么，若是按照2001年租金，瞬间可以让